Юрист Ирина Сивакова разъяснила, в каких случаях собственники квартир не обязаны платить за ремонт и замену полотенцесушителей, батарей и запорной арматуры. Постановления правительства и определения Верховного суда четко делят имущество на общедомовое и внутриквартирное.
Самый частый спор возникает с полотенцесушителями. Тут, по словам Сиваковой, все решает наличие или отсутствие отключающих устройств — кранов, которые позволяют отсечь прибор от общей системы водоснабжения. Если полотенцесушитель, к примеру, стоит еще со времен постройки дома и не имеет кранов — это общедомовое имущество. В пункте 5 Правил содержания общего имущества № 491 и письме Минстроя от 1 апреля 2016 года № 9506-АЧ/04 прямо указано: такое оборудование обязана содержать управляющая организация. Если УК заменила старый полотенцесушитель, требовать с собственника деньги незаконно. Но если отключающие устройства есть — полотенцесушитель становится внутриквартирным имуществом, и тогда платит уже жилец.
То же правило работает с радиаторами отопления. Батареи без отключающих устройств — кранов или вентилей — относятся к общедомовому имуществу. За их состояние, ремонт и замену отвечает управляющая компания. Если батарея потекла и залила соседей, ущерб возмещает УК, а не собственник. Верховный суд в определении № 19-КГ19-13 подтвердил: внутридомовые инженерные системы до первого отключающего устройства являются общим имуществом.
Есть важный нюанс с батареями, которые уже заменили. Бывает, что управляющие компании в старых домах сами меняют отслужившие радиаторы без кранов на новые — с запорной арматурой. Но если общее собрание собственников по передаче этих батарей из общедомового имущества в личное не проводится и договор управления не меняется, то в таком случае формально радиаторы остаются общедомовым имуществом, и ответственность за них продолжает нести УК. Если авария произойдет, все равно отвечать будет "управляйка".
Запорная арматура — краны на стояках — тоже зона ответственности управляющей организации. В пункте 5 Правил № 491 прописано: в состав общего имущества входят стояки и ответвления от них до первого отключающего устройства, включая сами эти устройства. То есть кран, который перекрывает воду в квартиру, вентиль на батарее — общедомовое имущество. Управляющие компании часто забывают об этом и отказываются менять такие краны бесплатно, хотя собственники ежемесячно платят за содержание общего имущества по строке "содержание жилья" и туда уже включены все эти расходы.
Юрист советует в спорных ситуациях ориентироваться на главный критерий из Правил № 491: если оборудование обслуживает больше одной квартиры — оно общедомовое. Полотенцесушители и радиаторы без отключающих устройств подпадают под это определение. И напоминает: если управляющая компания отказывается бесплатно менять такой прибор или требует возместить расходы, нужно писать жалобу в жилищную инспекцию. Приложения с цитатами из постановлений и писем Минстроя к жалобе ускоряют реакцию проверяющих.
Анна Кольцова
