MagadanMedia, 15 июля. Что влияет на стоимость аренды квартиры в Магадане — район, ремонт или внешние факторы? На Колыме рынок недвижимости играет по региональным правилам, при этом подстраиваясь под общероссийские тренды. О нюансах долгосрочного найма жилья в Магадане рассказала ИА MagadanMedia руководитель юридического агентства недвижимости "Сделка" Ирина Дегтярёва.
Ирина Дегтярёва. Фото: Из архива Ирины Дегтярёвой
— Магаданская индустрия недвижимости имеет свои региональные особенности. Ирина, расскажите, какая целевая аудитория у рынка долгосрочной аренды на Колыме?
— Долгосрочной является аренда от трех месяцев. Очень востребован в регионе такой вид аренды. Магаданская область считается периферийной, субъектом закрытого типа, и преобладает число приезжих работников вахтовым методом. Город очень просел по рабочей силе, поэтому работодатели привлекают квалифицированных сотрудников из других регионов. В этой цепи агентства по недвижимости становятся посредником между предприятиями и арендодателями. Мы уже выстроили систему взаимодействия, которая успешно работает.
Кроме того, в Магаданской области действует региональная программа частичной компенсации найма жилья для молодых семей и одиноких родителей, у которых родился ребенок. Компенсация составляет от 50% до 75% фактических расходов. Мы мониторим наших клиентов, находим новых и предлагаем воспользоваться данной преференцией.
Магадан — город маленький, очень спокойный, аудитория небольшая. В холодное время, например, арендодатель любит улетать на "зимовку" в теплые страны, оставляя квартиру под аренду на полгода. В общем работает со всеми, с индивидуальным подходом.
— Как отразился на бизнесе приход онлайн-платформ и баз недвижимости?
— Отразилось позитивно, рынок стал более динамичным. С телефон человек просыпается и засыпает. Если хочешь быть на волне, то нужно подстраиваться. Так, например, "Циан" (16+) отметил нашу работу, мы — в топе.
Также сейчас в разработке наш собственный сайт, где будут представлены квартиры не только в Магаданской области, но и по всей стране.
А еще у нас мощная бонусная политика для наших клиентов. В рамках реферальной программы можно "привести друга" и получить за привлечение нового арендодателя от 5 до 10 тысяч рублей.
— Есть ли в Магадане выраженная сегментация по районам и как это влияет на цены и тип аренды?
— По своей сути нет, город слишком маленький. Зональность, наверное, начинается с микрорайона "Дукча". Есть у нас в городе такое понятие как "магаданское кольцо", его ориентиры: улица Набережная, улица Кольцевая, Марчеканский переулок, улица Транспортная, через кольцо и вновь уходит на Набережную. Все квартиры в этих границах равнозначны с точки зрения районирования. Аренда однокомнатной квартиры на сегодняшний день в этой зоне — от 25 до 40 тысяч рублей.
Можно выделить предпочтения по аренде: не любят снимать квартиры в мкр "Марчекан", дорога с резким подъемом смущает арендаторов. Зато "Третий" стал самым дорогим районом города, там регулярно нет квартир на продажу. Место хорошее: район отдаленный, но центр рядом, инфраструктура полноценная, два супермаркета поблизости, новая инженерная школа, до моря рукой подать.
— А что тогда влияет на стоимость аренды?
— Внутренний интерьер и обстановка в квартире. Квартира с хорошим ремонтом, натяжными потолками, новым диваном будет стоить дороже. Обязательно в квартире должна висеть "плазма", стоять микроволновка, хорошая стиральная машина, качественная плита, какой-то шкаф. Это тот минимум, который необходим жильцам для комфортного проживания.
— В этом году ощутили повышение цены в арендном секторе? Как вообще макроэкономические факторы влияют на рынок недвижимости в Магадане?
— Конечно, внешние факторы влияют и на динамику внутрирегионального рынка недвижимости. Происходит и миграция. Когда в центральных районах становятся менее безопасно, люди приезжают к нам, на Дальний Восток. Тогда и цена на аренду взлетает. А в декабре — марте народ начинает на Колыме мерзнуть, психика не выдерживает наших холодов, и происходит обратная миграция. Стоимость, соответственно, устаканивается.
Еще есть в Магаданской области промышленная сезонность. С февраля до октября приезжают работать "на золото", работникам снимают квартиры и в городе, и в области.
На рынок недвижимости в целом влияет выдача ипотеки. Как только начинают активно давать льготы, квартиры усиленно покупают. Когда программы приостанавливают, на рынке — тишина.
И, думаю, все ощутили повышение стоимости коммунальных услуг. Это, безусловно, отражается на конечной цене арендной платы.
— Какой формат жилья наиболее популярный для долгосрочной аренды в Магадане?
— 80% аренды — это двухкомнатные квартиры. Но это, скорее, вынужденная мера в Магаданской области, потому что у нас очень много "двушек". Средняя стоимость — 35-60 тысяч рублей. Но однушки в Магадане — редкость, а хорошая однушка — безумная редкость.
— Немного поговорим о внутренней работе агентства. Какие форматы сделок практикуете с арендодателями?
— Первый вид — это разовая аренда. Мы принимаем объект, размещаем о нем информацию, организовываем показы, находим арендатора. Заключаем договор, собираем пакет необходимых документов, передаём имущество по акту приёма-передачи с полной описью с фото— и видеофиксацией. Сразу обучаем жильцов, как оплачивать квитанции. И торжественно отдаём клиента собственнику. При этом в наши обязанности входит забор объекта обратно: мы выезжаем, просматриваем, фиксируем всё по ранее составленным документам.
Второй вид — абонирование. Этот формат включает всё вышеперечисленное, однако добавляется текущее обслуживание в течение всего времени аренды: контроль платежей, контроль аренды, быстрое реагирование на проблемы.
Кроме того, мы являемся юридическим агентством недвижимости. С момента первого контакта с клиентом у нас включается полный юридический анализ объекта. Мы проверяем самого собственника, оцениваем квартиру и вносим необходимые коррективы. Ведём клиента до завершения сделки.
— А будущих арендаторов проверяете?
— Знаете, у нас даже есть свой "черный список". Создали его с еще одним агентством недвижимости. Уже человек 30 туда внесли. За мусор, за грязь, за маргинальное поведение.
У нас всё прозрачно, всё зафиксировано в договоре. Если нарушаете правила, то, извольте, заплатить или покинуть помещение.
А еще в тесном сотрудничестве работаем с региональными надзорными ведомствами. Они нам регулярно предоставляют информацию, как общаться с новыми клиентами, какие данные у них узнавать, чтобы избежать различных мошеннических схем, например, "эффекта Долиной".
— Получается, повышаете квалификацию в процессе?
— Да, мы постоянно проходим тренинги, изучаем новые аспекты рынка, законодательные новеллы, прорабатываем необычные кейсы, подтверждаем ежегодно сертификацию. У нас есть и внештатный психолог, который помогает скорректировать возникшую ситуацию. У каждого сотрудника есть свой чек-лист, по которому он проводит сделку: что сказать, о чем предупредить, как проконтролировать. И такая ежедневная работа над собой даёт хорошие плоды.
