Как не лишиться квартиры после ее покупки, какие сюрпризы могут поджидать во время сделки и что должно насторожить в продавце или покупателе недвижимости – об этом MagadanMedia спросило у специалистов. Обо всех нюансах купли-продажи – в интервью с руководителем Магаданской юридической службы недвижимости Аленой Лесной.
— Часто ли возникают спорные ситуации после проведения сделок с недвижимостью? Как понять при оформлении документов, что с купленной квартирой могут возникнуть проблемы?
— В современном мире никто не застрахован от действий недобросовестных продавцов или покупателей, за 17 лет работы нашего агентства мы помогали разрешить массу спорных вопросов. Главный совет при сделках с недвижимостью — обращайтесь в крупные агентства недвижимости, имеющие хорошую репутацию и квалифицированных специалистов. Если же помощь агентства вам не по карману, или вы предпочитаете все делать сами, есть несколько рекомендаций, как обезопасить себя. Что должно смутить при оформлении квартиры – когда вам предлагают исказить стоимость недвижимости. То есть, прописать не фактическую сумму сделки, а меньшую или большую. Бывает, покупатели убеждают указать в договоре сумму меньше реальной стоимости под предлогом "зачем платить лишние налоги". В этом случае есть риск того, что продавец получит именно ту сумму, что указана в договоре. Но рискует и покупатель – продавец может расторгнуть сделку и покупателю вернут сумму по договору, а не фактическую.
— В этом случае можно вернуть свои деньги?
— Можно через суд, но если продавец заявит, что денег у него нет, он будет возвращать их частями – не более 30% от месячной заработной платы в течение долгого времени. Поэтому заключая сделку, указывайте в договоре реальную стоимость квартиры. Также должно насторожить, если продавец вас торопит. Совершение сделок должно проходить в спокойной обстановке, чтобы стороны могли внимательно ознакомиться с документами, проверить договор. Нельзя подписывать документы, не ознакомившись с ними.
— Есть ли какие-то подводные камни при проведении сделок по доверенности?
— Необходимо проверить подлинность доверенности, полностью прочитать ее, обратить внимание на сроки, на полномочия, которые в ней прописаны, а еще лучше – встретиться или поговорить с настоящим собственником, удостовериться, что он действительно собирается продавать квартиру. Помимо этого, есть особенности самой доверенности. Например, выданная для совершения сделок купли-продажи доверенность не подойдет для дарения. Стоит помнить, в каких случаях доверенность прекращает свое действие: если истек ее срок, если она отменена. Также действие доверенности прекращается в случае смерти доверителя, в связи с признанием доверителя недееспособным или безвестно отсутствующим, в связи с признанием недееспособным гражданина, которому выдана доверенность.
— А если стороны предоставляют не оригиналы, а дубликаты документов? Сделка может быть совершена?
— Да, но обязательно необходимо уточнить, по какой причине представлены именно дубликаты.
— Существуют ли категории продавцов, с которыми необходимо быть особенно внимательными?
— Стоит тщательно проверять сделку при покупке у наследников и супругов. Не потому, что вас обязательно попытаются обмануть, а просто по причине большого числа нюансов у таких сделок. Должно насторожить имущество, которое унаследовалось совсем недавно и наследниками не первой очереди. Нужно убедиться, что унаследованное имущество не оспаривается другими наследниками.
Иногда недвижимость приобретена в браке и оформлена на одного из супругов. После смерти одного из супругов другой думает: "зачем мне переоформлять права, ведь на меня все оформлено", а потом при продаже на регистрации сталкивается с большой проблемой. Если недвижимость куплена в браке, то при продаже необходимо согласие супруга. Также особенно внимательно нужно отнестись к сделке с несовершеннолетними владельцами. В этом случае обязательно получить разрешение органов опеки. И такие сделки заключаются только в нотариальной форме.
— Возможно ли купить квартиру, в которой кто-то прописан?
— В законодательстве не указано, можно или нельзя продать недвижимость с прописанными гражданами. Однако, при покупке недвижимости нужно проверить, все ли прописанные в ней жильцы на момент совершения сделки выписаны. Бывают случаи, когда недееспособный инвалид или несовершеннолетний гражданин остается не выписанным из продаваемого жилья, тогда новым владельцам не удастся его выписать даже по решению суда.
— А если квартира в ипотеке?
— Продать недвижимость с арестами или запрещением регистрации нельзя. Если объект обременен ипотекой, без согласия того, в чью пользу эта ипотека, также не получится. Поэтому всегда просите продавца предоставить выписку из ЕГРН.
В законодательство, связанное с недвижимостью, с ее регистрацией, регулярно вносятся изменения. Конечно, гражданину трудно все это отследить, поэтому лучше воспользоваться помощью специалистов. Рекомендую обращаться за консультацией в проверенные агентства, чтобы наверняка быть уверенным, что никаких проблем ни в процессе, ни после покупки не возникнет.
Подробнее о всех деталях сделок вы можете узнать в Магаданской юридической службе недвижимости по адресу: площадь Горького, 7. Телефон: 62-91-20; 66-38-20.
Часы работы агентства: пн-пт – с 10.00 до 18.00, сб – с 10.00 до 14.00.
