В предыдущей части мы рассказали, что такое ипотека, какие бывают платежи и риски, почему нужно страховать свое имущество и как понять, что такой вид кредита вам будет по плечу. Теперь, когда вы точно решили взять ипотеку и знаете, что проблем с доходом не будет, можно приступить к оформлению.
Что нужно знать, прежде чем взять ипотеку?Первое, что нужно сделать – выбрать банк. Сравните предложения разных кредитных организаций:
- Процентную ставку по ипотечным кредитам
- Размер первоначального взноса
- Оплату страховок
- Услуги независимого оценщика
- Как можно будет вносить платежи (отделения банка, банкоматы, мобильные приложения)
- На какую сумму вы можете рассчитывать
- Какие документы необходимы
- Сроки рассмотрения заявки, на поиск и приобретение жилья
- Какой залог необходим банку (если его окажется недостаточно, то подумайте, кто сможет стать созаемщиком или поручителем)
Если все эти пункты пройдены, можно приступить ко второму, самому длительному этапу, поиску недвижимости. Если вы уже нашли, например, квартиру, которую хотите купить, это поможет вам значительно ускорить процесс оформления ипотеки, и вы возьмете кредит на тех условия, о которых говорили в банке. Если процесс поиска недвижимости затянется, стоит помнить, что банки могут успеть поменять условия ипотеки: проценты, минимальный размер первоначального взноса, максимальную сумму кредита, правила расчета.
Процентная ставка по ипотечным кредитам зависит от многих факторов. К основным можно отнести инфляцию и ключевую ставку Банка России.
Для чего нужен первоначальный взнос?
Это гарантия банка от рисков невыплаты ипотеки. То есть, чем больше вы внесете самостоятельно, тем меньше рискует банк. Если вы смогли накопить 10-15% от стоимости недвижимости, то вероятнее всего, сможете и дальше вносить платежи по кредиту.
Если же вы планируете купить в ипотеку строящееся жилье, то вам нужно знать, что с июля 2019 года это можно будет сделать только через счета эскроу в уполномоченных банках.
Стандартный список документов для оформления ипотеки может выглядеть так:
- Паспорт – ваш и поручителей/созаемщиков (если они будут)
- Копия трудовой книжки/трудовой договор
- Справка о доходах
- Отчет об оценке недвижимости, которую вы решили купить, кадастровый и технический паспорта
- Паспорт продавца и документы, подтверждающие его права на недвижимость
- Договор участия в долевом строительстве (если это строящийся объект)
Полный список документов банк должен предоставить вам заранее.
Документы собраны, недвижимость выбрана, можно приступить к заключению сделки. Для этого необходимо отнести документы в банк на проверку (некоторые банки позволяют это сделать по электронной почте). Эксперты в банке проверят информацию (обычно это несколько дней), после положительного решения от банка с вами и продавцом согласуют дату сделки, и останется только подписать договор.
Мы уже говорили ранее, что страховка чаще всего является обязательным условием получения ипотеки. Поэтому перед тем как получить кредит, нужно будет оформить страховку, как минимум на жилье-залог. Если вы решите застраховать еще свою жизнь и здоровье, то процентная ставка по кредиту может стать ниже.
После вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком. Иногда банки предлагают подписать два договора: о выдаче кредита и о передаче недвижимости в залог банку.
Расчёт с продавцом. проводится через банк с использованием банковской ячейки, аккредитива или счета-эскроу. В любом случае банк следит, чтобы сделка была проведена безопасно – продавец обязательно получит свои деньги, но только после того, как переоформит на вас право собственности на недвижимость.
У меня уже есть ипотека. Что я могу сделать с недвижимостью и о чем мне стоит знать?
Такой вопрос, наверное, возникал у каждого, кто взял ипотеку. Что ж, давайте разберемся.
1. Могу ли я продать квартиру?
Ипотечную квартиру нельзя продать, подарить или обменять без согласия банка. Однако можно, например, сдавать такую квартиру в аренду, если в договоре с банком нет специальных условий, которые не позволят это делать.
Ипотечную квартиру можно завещать, но, нужно понимать, что новый владелец перенимает в данном случае на себя и все связанные с данной недвижимостью залоговые обязательства.
2. Могу ли я погасить ипотеку досрочно?
Погасить ипотеку досрочно (полностью или частично) можно. Об этом нужно оповестить банк заранее, как правило, не менее чем за 30 дней, но в договоре может быть прописан и более короткий срок. При досрочном погашении проценты уплачиваются только за фактический срок пользования кредитом.
В некоторых случаях банк может сам потребовать от вас досрочно вернуть кредит, даже если вы соблюдаете график платежей. Например, если при заключении договора вы знали, но письменно не предупредили, что у других людей есть права на заложенное жилье (другой залог, аренда). Или если вы нарушаете правила пользования квартирой: делаете незаконный ремонт или создаете угрозу повреждения имущества. Причиной может также стать незастрахованный залог и некоторые другие рисковые ситуации для банка.
Если вы откажетесь от досрочного возврата денег, банк вправе компенсировать убытки за счет принудительной продажи квартиры.
3. Могу ли я лишится квартиры?
Если вы не справляетесь с ипотекой, банк может подать в суд, чтобы за счет продажи квартиры или иного заложенного имущества погасить свои убытки. Однако, если вы успеете погасить долг по кредиту до момента продажи заложенной квартиры, процесс могут остановить.
После продажи заложенной квартиры на основании решения суда вы лишаетесь права пользоваться этим имуществом. То есть вы и все, кто проживает в данной квартире должны освободить жилплощадь. Если этого не сделать, то новый собственник может потребовать сделать это через суд.
Если вы взяли ипотеку на приобретение или строительство того или иного жилья, его капитальный ремонт, а также на погашение полученных ранее подобных кредитов, то забрать у вас квартиру могут только при систематическом нарушении сроков оплаты, то есть больше трех раз в год.
На заметку! Если долг по кредиту крайне незначителен и явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд может отклонить требование банка о погашении долгов посредством продажи залогового имущества. Но это не значит, что ипотека прекратилась! Вы все еще должны банку.
Если ваш залог продают по решению суда и за этот счет погашают ваш долг, а суммы недостаточно, то при отсутствии договора страхования вашей ответственности (или страхования финансового риска банка) оставшаяся часть долга погашается за счет другого вашего имущества по решению суда.
4. Я не могу платить за ипотеку. Что делать?
В первую очередь в такой ситуации надо обратиться в банк и написать заявление. Кредитор может изменить условия договора, то есть реструктуризировать задолженность. Как? Например, отсрочить платеж, увеличить срок кредита (часто это влечет за собой уменьшение ежемесячного платежа), изменить валюту кредита (если кредит взяли, например, не в рублях и курс резко изменился).
Еще один инструмент, который может прийти на выручку – это рефинансирование кредита. Это банковская услуга, которая позволяет взять новый кредит на более выгодных условиях, чтобы погасить уже существующий. Рефинансировать кредит можно в любом банке. Например, ставка по вашему кредиту была 13%, а в другом банке по аналогичному продукту 9%. Или же в том банке, где у вас был оформлен кредит, проводится акция или ставка стала более низкой. Но если вы уже задолжали по кредиту, воспользоваться такой возможностью не получится.
И самая крайняя мера – банкротство. Это возможность легально списать долги через суд. В России эту процедуру регулирует Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)". Но запомните, что ваши долги будут погашать за счет продажи на торгах всего вашего имущества, в том числе и жилья, которое находится в ипотеке.
В целом, все спорные вопросы по ипотеке решаются в суде.
В заключении:
- Если вы семья, в которой с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй, третий и последующий ребенок вы можете взять льготную ипотеку. Государство субсидирует проценты по ипотечным кредитам свыше 6% годовых. Важно:
– Заемщик и родившийся ребенок должны быть гражданами России, а созаемщиком может быть кто угодно;
– программа действует только при покупке жилья на первичном рынке (договор участия в долевом строительстве или квартира в новостройке);
– продавец – юридическое лицо;
– если ребенок родится после 1 июля 2022 года, то льготную ипотеку можно взять до марта 2023 года;
– первоначальный взнос – минимум 20% от стоимости жилья (можно использовать материнский капитал).
- Вы можете получить налоговый вычет, если деньги потрачены на покупку или строительство жилья по ипотечному кредиту. Важно: доход должен быть официальным и облагаться налогом. При этом есть два варианта:
- Уменьшить сумму выплат подоходного налога (подтвердить право в налоговой и сообщить работодателю)
- Вернуть излишне уплаченные налоги (достаточно подтвердить право на вычет в налоговой)
Вам могут компенсировать расходы на покупку жилья (сумма вычета не больше 2 млн рублей) и расходы на погашение процентов (сумма вычета не больше 3 млн рублей).
- И последнее – закладная – это ценная бумага, которая удостоверяет право банка на вашу ипотеку. Она может быть составлена в любой момент до выплаты вами всей суммы долга. Запомните: банк может продать или передать этот документ другому юридическому лицу без вашего согласия. Но не стоит беспокоиться! Для вас поменяются только реквизиты оплаты (банк сообщит) – сумма кредита и процентов по закону останется прежней.
И всё же, если вы считаете, что ваши права нарушены, обращайтесь в Банк России.
Источники: www.fincult.info и пресс-служба Отделения Магадан Дальневосточного ГУ Банка России.
