MagadanMedia, 20 апреля. Сколько стоит квадратный метр на первичном рынке, какие преимущества новостроя в государственных льготных программах, что осложняет жилищное строительство на Колыме и почему вторичка в Магадане дорого стоит. Об этом и не только ИА MagadanMedia поговорило с руководителем компании "Центр недвижимости" Светланой Шестаковой.
— Светлана, расскажите, какой новострой компания "Центр недвижимости" представляет сейчас на рынке Магадана?
— Мы представляем дома в будущем комплексе "Звезда". Ближайшая сдача — девятиэтажного дома (жилых — 7 этажей) — в июле 2027 года. В планах, конечно, сдать его значительно быстрее. При благополучном развитии событий, это будет начало следующего года. Поскольку планируется строительство ещё двух домов, затягивать сроки застройщику нет смысла.
Строительство идёт достаточно быстро. Были небольшие паузы, но связаны они были с погодными условиями. Суровый климат не даёт в Магадане строить так быстро, как на материке.
Технологии строительства надежные и отработанные в наших природных условиях. Бетон льётся практически круглый год, за исключением месяцев, когда наступают сильные морозы.
К лету коробка первого дома будет стоять полностью, останутся внутри инженерные работы. Летом планируем выкопать котлован под второй дом, который расположится прямо напротив первого. По проекту он будет схожим. Все квартиры у нас — с лоджиями: однушки, двушки, трёшки. Однокомнатные квартиры имеют достаточно большую площадь: минимальные — от 48 кв. метров, самые большие — 56 квадратов. Все квартиры — новой планировки, и до момента ввода дома в эксплуатацию, у покупателя есть возможность узаконить планировку такую, какую он хочет
ЖК "Звезда". Фото: Проект
— Какие квартиры раскупили сразу?
— В первую очередь, у нас разобрали однокомнатные квартиры, где есть несколько световых точек, так их можно разделить, например, на несколько зон. Также в приоритете у покупателей квартиры, которые выходят на Колымское шоссе. Но квартиры разбирают хорошо, в любом случае.
Главное отличие дома — он не подключен к центральной ТЭЦ, что в будущем гарантирует значительную экономию на теплоэнергию. Решение было принято на этапе строительства, мы поняли, что подключение домов новой серии к теплоэлектроцентрали невозможно. Все будущие дома будут точно так же идти с автономным отоплением. Котельная работает круглосуточно, есть резервное оборудование.
Кроме того, по согласованию с собственниками-жильцами можно включать и выключать отопление дома, независимо от общего городского режима.
— Еще один важный момент для покупателей — это слышимость в квартирах…
— На самом деле, слышимость присутствует в любых домах. Люди, которые покупают квартиры с черновой отделкой, должны учитывать это при ремонте и понимать, что нужно заняться шумоизоляцией стен. Неважно, из чего дом был построен: шлакоблочный, монолитно-заливной, панельный.
Жильцам необходимо позаботиться о своей тишине самостоятельно.
ЖК "Звезда". Фото: Проект
— Новостройка — это не просто дом, это и инфраструктура вокруг него. Как развивается комплексно ЖК "Звезда"?
— Предусмотрены по проекту детская площадка между домами, паркинг — как открытый, так и внутри каждого дома будут стояночные боксы. При желании резиденты дома смогут купить себе гараж внутри дома.
Территория планируется быть огороженной полностью, доступ будет только у жильцов комплекса. Выезды сделаем на улицу Колымскую, Колымское шоссе и в сторону микрорайона.
— Что влияет на стоимость квадратного метра в новостройках Магадана?
— Всё как у всех. Чем выше инфляция, тем выше стоимость за квадратный метр. Цена на квартиры у нас до Нового года была стабильна. В 2026 году повысилась в связи с изменением ставки НДС.
Сейчас в среднем стоимость квадратного метра — 150 тысяч рублей.
К лету, вероятнее всего, цена вновь поднимется. Но это логичное течение событий: чем ближе конец стройки, тем выше цены на квартиры. На котлован цена всегда ниже.
— Доступна ли в вашем проекте ипотека с господдержкой?
— Много покупателей взяли квартиры под семейную ипотеку. Это единственный дом в Магадане, который подходит под данную льготу. Пока ещё условия стабильны и не зависят от количества детей в семье. Однако, уже летом прогнозируют изменения в государственной программе: если один ребёнок в семье — ставка будет 12%, если двое детей — 6%, если трое и более — 4%.
Кроме того, сумма ограниченного лимита — 6 млн рублей под семейную ипотеку. Возможно, лимиты повысят, поскольку рынок растёт неизбежно, и эта сумма сейчас мала, тем более, если мы говорим о новостройках. Даже сегодня в Магадане на эту сумму новое жилье не купишь. Самая дешёвая квартира у нас стоит от 7,2 млн рублей.
Также это единственный дом, который можно приобрести по "Дальневосточной ипотеке" под 2% с суммой запрашиваемого кредита в 9 млн рублей. На вторичном рынке эта сумма не превышает 6 млн рублей.
— Кто основные покупатели?
— Основные покупатели — это жители Магадана. Город имеет на рынке в основной массе вторичное жильё. Многие уже просто устали от стандартных планировок, вторичного жилья, низких потолков, старой сантехники. Поэтому люди готовы покупать новое жильё. К сожалению, его не так много, да и вопрос финансов здесь не последний. Дом сдаётся с черновой отделкой, и надо понимать, необходимо будет потратиться на ремонт, который обойдется тоже недёшево.
ЖК "Звезда". Фото: Проект
— Каковы основные вызовы для рынка новостроек в Магадане по сравнению с другими городами Дальнего Востока?
— Главная сложность заключается в логистике. Отсутствие полноценной логистики усложняет все этапы строительства и повышает стоимость материалов, и, соответственно, конечную стоимость. Но мы уже привыкли к таким вызовам.
Но любая недвижимость находит своего покупателя. Будь это вторичный рынок или первичка. Всему своё время и цена. Новостройка, в принципе, простаивать сильно не будет, потому что нет конкуренции. Мы начали продажи 15 сентября, и на сегодня уже больше половины дома распродано. Это хороший показатель — дома ещё нет, а квартир свободных почти не осталось.
— А как в Магадане дела со вторичкой?
— Если мы берем в рамках одного продавца, который продает свою квартиру, то для него, наверно, ситуация на рынке критическая. Если мы говорим в рамках общего рынка, то для нашего агентства сильно ничего не меняется. Что бы банк ни делал со ставками, у нас как были продажи, так есть. Рынок всегда движется, людям надо развиваться, расти, переезжать в собственные квартиры. Эта динамика человеческой жизни остается. Спрос всегда есть.
По поводу того, что многие уезжают из Магадана — да. Но многие и приезжают. Квартиры покупают у нас люди из Санкт-Петербурга, Новосибирска, Красноярска, Барнаула.
— Но чем обоснована такая высокая стоимость вторичного жилья в Магадане?
— Во-первых, в Магадане нет конкуренции между первичным и вторичным рынками. И потому люди вынуждены покупать вторичку неизбежно. А цена на неё варьируется, и зависит от ставок программ правительства.
Чем дешевле ипотека, тем выше стоимость за квадратный метр. Чем дороже ипотека, тем ниже стоимость за квадратный метр. В связи с последними повышением центральной ставки, рынок у нас очень потерял в цене. Самый пик цены на вторичном рынке был полтора года назад, когда можно было легко и быстро продать дорого свою квартиру.
При этом продавцы хотят продать не просто дорого, а еще дороже. Но это сыграло против, не всем удалось воспользоваться возможностями, предоставленными государством.
Если брать точечно, например, на сервисе объявлений, кажется, что в Магадане очень высокие цены. Но, если говорить по фактам продаж, то вы поймете, что итоговые цены сбыта гораздо ниже. Сегодня, например, трехкомнатную квартиру с хорошим ремонтом будет очень сложно продать даже за 12 млн рублей.
— Что в приоритете у покупателей на вторичном рынке?
— Покупатель стал более избирателен. Сейчас в приоритете однокомнатные квартиры. Люди расположены больше к новым планировкам, "ленинградкам", квартирам в центре города. Покупатель сейчас выбирает более рентабельное жилье и выгодные предложения.
— Выбирая между квартирой в новостройке и вторичкой, какой совет дадите покупателям?
— Жильё в новостройке дорогое, да. Вы можете купить готовую хрущевку. Но в новостройке вы сможете приобрести квартиру своей мечты и сделать со временем ремонт такой, какой хотите именно вы. В начале будет тяжело тащить эту ношу, но в конечном итоге вы поймете, что сделали правильный выбор.
ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ
Адрес: Магадан, площадь Горького, 2
Телефон: 8 (4132) 63-49-49
Электронная почта: cnm2020@inbox.ru
Реклама. Рекламодатель ИП Шестакова Светлана Михайловна ИНН 490700836769
