Аналитический центр Домклик Сбербанка в своем регулярном исследовании рассказывает о ключевых изменениях на российском рынке недвижимости, которые произошли за прошедший месяц, в мае 2024 года. Эксперты рассмотрели структуру выданных ипотечных кредитов, а именно их распределение между рынками новостроек, готового жилья и ИЖС.
В мае 2024 года Сбер выдал 77,1 тысячи кредитов на сумму 286,9 млрд рублей — самые высокие показатели в 2024 году. Значения параметров увеличились с апреля на 34% и 48% соответственно. Показатели выросли на всех основных рынках недвижимости (новостройки, готовое жилье, индивидуальное жилищное строительство), при этом структура выданных кредитов существенно изменилась.
Первичный рынок
В мае 2024 года количество сделок на первичном рынке достигло 30,4 тысячи, что почти в 2 раза выше, чем в апреле, и в 4,4 раза выше, чем в марте. Более того, показатель оказался выше значений марта-июня 2023 года, которые варьировались от 25 до 27 тысяч штук.
В свою очередь, доля выдач на новостройки от общего количества ипотечных кредитов выросла до 39,4% (+12,2 п.п. с апреля) и приблизилась к рекордному значению, которое было зафиксировано в декабре прошлого года (39,7%).
Аналитики Домклик связывают существенный прирост спроса на первичном рынке с приближающимся завершением программы Господдержки, которое состоится 1 июля.
Также востребованность новостроек выросла на фоне дискуссий вокруг изменения условий по Семейной ипотеке с 1 июля: на сегодняшний день обсуждается повышение ставки с 6% до 12% для заемщиков с детьми старше 6 лет.
Кроме того, банки постоянно работают над улучшением условий по другим важным льготным программам:
— для получения "Дальневосточной и Арктической ипотеки" в некоторых банках педагогам и медикам теперь достаточно не 5-летнего, а 3-месячного стажа работы.
— клиенты некоторых банков теперь могут оформить льготную IT-ипотеку с повышенным лимитом. В регионах-миллионниках новый лимит составляет 30 млн рублей, в остальных населённых пунктах — 15 млн. Сумма в пределах базового лимита будет оформлена по льготной ставке 5%, а сумма свыше — по рыночной.
Доля первичного рынка выросла во всех крупнейших регионах. Наибольший прирост показателя наблюдался в Воронежской области (+18,5 п.п.), Ростовской области (+17,5 п.п.) и Республике Татарстан (+16,1 п.п.). В Москве и Санкт-Петербурге параметр вырос на 15,1 п.п. и 12,6 п.п. соответственно.
Алексей Лейпи, директор дивизиона "Домклик" Сбербанка:
"Второй месяц подряд Москва лидирует среди регионов по доле первичного рынка в общем количестве выданных кредитов. Если в апреле показатель превышал 47%, то в мае он уже составил 62,5%. Мы объясняем столь высокий темп роста в столице скорым завершением программы Господдержки и изменением условий "Семейной ипотеки".
Аналитики Домклик добавляют, что на фоне введение запрета на возведение студий и квартир площадью менее 28 кв.метров можно ожидать рост спроса на малогабаритное жилье. В последние годы такие квартиры были очень популярны: по данным Домклик, в 2023 году доля студий и однокомнатных квартир в общем количестве сделок была на уровне 50%.
Москва — один из тех регионов, где ежемесячный платеж при покупке новостройки в ипотеку значительно выгоднее, чем при покупке вторичной квартиры. По данным за неполный май, медианный платеж на столичном рынке новостроек на 26,3% меньше, чем на вторичном рынке. В других крупных регионах разрыв не такой значительный: в части мегаполисов разница не превышает 20%. А также примерно в половине крупнейших субъектов РФ платеж по ипотеке на вторичном рынке выгоднее платежа на рынке новостроек.
Вторичный рынок
Хотя в мае количество выданных кредитов на вторичном рынке увеличилось до 31,9 тысячи штук (+11,3% с апреля), показатель сильно отстает от среднего значения 2023 года (68 тысяч). Также за прошедший месяц доля кредитов на вторичном рынке от общего количества ипотечных выдач опустилась до 41,4% (-8,5 п.п.) — рекордно низкого показателя за всю историю наблюдений. Аналитики Домклик объясняют незначительную востребованность готового жилья активизацией спроса на первичном рынке, а также сохранением высокой ключевой ставки.
Наибольшая доля выданных кредитов фиксируется в субъектах РФ с недостаточно развитым рынком новостроек — Чеченской Республике (97,7%), Магаданской области (66,7%), Республике Коми (62,9%). Также высокие показатели отмечаются в регионах, где платеж по ипотеке на вторичном рынке гораздо выгоднее, чем на первичном — в частности, в Архангельской области (63,9%).
ИЖС
Как и на других рынках недвижимости, спрос на рынке индивидуального строительства увеличился. В мае количество выданных кредитов выросло до самого высокого значения за 2024 год — 13,3 тыс. (+14% с апреля). Тем самым уровень спроса не опускается ниже 10 тысяч штук уже третий месяц подряд.
Помимо традиционной сезонности, ключевыми факторами, которые поддержали высокий спрос в мае, стали приближающееся завершение программы Господдержки и изменение условий по Семейной ипотеке. Доля выдач по этим программам от общего количества выданных ипотек на рынке ИЖС не опускалась ниже 90% с сентября прошлого года. В мае показатель составил 94,4%.
Также спрос на частные жилые дома был простимулирован дополнительными факторами:
— выдача ипотеки с возможностью открыть эскроу-счет, которая появилась еще в апреле;
— снижение минимального возраста для оформления ипотеки на ИЖС до 18 лет.
Хотя доля выдач на индивидуальное жилищное строительство снизилась до 17,3% (-3 п.п.), она все же остается выше показателей 2023 года, когда максимальное значение достигало 11,6%.
Наибольшая доля выдач — в Республиках Тыва (44,7%), Адыгея (37,4%) и Хакасия (32,4%). Напомним, что по количеству сделок на ИЖС в первые четыре месяца 2024 года Республика Тыва лидировала в Сибирском федеральном округе, а Республика Бурятия занимала третье место в Дальневосточном округе.
