Что нужно знать о капремонте и переселении из ветхого и аварийного жилья

Орфография и пунктуация участников сохранена.

• #5. 1 ноября, 01:57
  Мы платим за текущий ремонт,который не проводится,а теперь за капитальный оплатим все вместе и текущий и капитальный. Это просто развод,не может так быть,что два человека развели сто тысячный город
  • Семёнов Антон Викторович

    Генеральный директор
    Согласно статье 154 Жилищного Кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и взнос на капитальный ремонт.
    Жилищный кодекс Российской Федерации в части 3 статьи 39 предусматривает, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом, законодатель предоставил Правительству Российской Федерации право осуществлять правовое регулирование отношений по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
    Во исполнение требований федерального законодателя постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (действуют в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354). Нормативный правовой акт опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации N 34, 21 августа 2006 г., "Российской газете" от 22 августа 2006 г.
    Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
    Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
    Часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает указание в договоре управления многоквартирным домом перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечня коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
    Согласно пункту 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания общего имущества), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
    Таким образом, текущий ремонт общедомового имущества осуществляется управляющей организацией в рамках перечня видов услуг (работ) по текущему, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения.
    Правила содержания общего имущества не предполагают включение расходов на капитальный ремонт в цену работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
    В силу статьи 169 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
    Статьей 166 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и включает в себя:
    1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
    2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
    3) ремонт крыши;
    4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
    5) ремонт фасада;
    6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
    Таким образом, собственник помещения, внося плату за содержание и ремонт жилого помещения, не оплачивает расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, поскольку услуги по содержанию и ремонту общего имущества и работы (услуги) по капитальному ремонту являются самостоятельными видами деятельности.
    Постановлением Правительства Магаданской области от 29.05.2014 № 455-пп "Об утверждении региональной программы "Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Магаданской области" на период по 2044 год" утверждён Перечень многоквартирных домов, расположенных на территории Магаданской области. Постановление опубликовано, и содержит конкретные сроки ремонта каждого дома, включенного в Программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Магаданской области.
    
• #4. 23 октября, 08:51
  Понятно, что если сосед на первом этаже отказал в допуске по замене стояков отопления, водоснабжения, канализации в своей квартире, то он "несёт полную ответственность за возможные последствия".
  1.Вопрос в другом: в данной ситуации, допускается ли замена и установка новых стояков из пластика у жильца 2го этажа. Другими словами, разрешено ли подключение новых стояков к старым комуникациям у "несогласного" соседа с 1го этажа?
  2.Кто и на основании чего будет нести ответственность в случае, аварийной ситуации после такой "частичной" замены?
  3.Какие документы должна предоставить подрядная организация, выполняющее работы у собственника квартиры: дефектовочную ведомость, схемы коммуникаций, проект на выполнение работ или иные документы? Спасибо.
  • Семёнов Антон Викторович

    Генеральный директор
    Из существа вопроса и его формулировки непонятно, является ли решение о замене инженерного оборудования, относящегося к общедомовому имуществу, решением о капитальном ремонте, принятым собственниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; или же это решение собственника помещения о текущем ремонте, принятое им самостоятельно.
    В зависимости от данного ключевого момента, к сожалению, не разъясненного при постановке вопроса, и будут определены варианты ответов.
    
    Вопрос 1.
    Сосед на первом этаже отказал в допуске в принадлежащее ему жилое помещение для замены стояков канализации, водоснабжения, отопления. Допускается ли в указанном случае замена и установка новых стояков из пластика у жильца второго этажа.
    В случае, если решение о капитальном ремонте инженерных систем общедомового имущества, принято собственниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оно является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (пункт 5 статьи 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
    В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
    Статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
    Таким образом, замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов относится к работам по переоборудованию помещений (п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).
    Переоборудование помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в порядке, установленном статьей 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
    Таким образом, лицо, принявшее решение о переоборудовании жилого помещения, первоначально должно получить разрешение на переоборудование в установленном порядке, а кроме того, согласовать свое решение с управляющей компанией.
    
    Относительно формулировки вопроса «разрешено ли подключение новых стояков к старым коммуникациям у «несогласного соседа» с 1го этажа» необходимо отметить, что все работы по подключениям будут проводится в квартире гражданина, принявшего решение о необходимости проведения таких работ, равно как и соединение старого инженерного оборудования и нового также будет осуществлено на территории квартиры гражданина, принявшего решение о необходимости проведения работ по замене стояков отопления, водоснабжения или канализации.
    
    Вопрос 2.
    Кто и на основании чего будет нести ответственность в случае аварийной ситуации после частичной замены стояков отопления, водоснабжения или канализации в пределах отдельно взятой квартиры.
    В случае замены стояков отопления НКО «Фонд капитального ремонта Магаданской области» в рамках проведения капитального ремонта, ответственность за качество выполненных работ несет подрядная организация, привлеченная НКО «Фонд капитального ремонта Магаданской области» в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Ответственность подрядной организации определяется Гражданским Кодексом Российской Федерации (в т.ч. разделом 3 «Строительный подряд» главы 37) и условиями заключенного контракта (договора на выполнение подрядных работ).
    В случае замены стояков отопления по решению собственника помещения о текущем ремонте, и при наличии согласования с управляющей компанией, во всех случаях причинения вреда иным собственникам общедомового имущества несет ответственность собственник жилого помещения, принявший решение о проведении текущего ремонта. В силу статьи 1064 Гражданского Кодекса РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред, если указанное лицо не докажет, что вред причинен не по его вине.
    
    Вопрос 3.
    Какие документы должна предоставить подрядная организация, выполняющая работы у собственника квартиры (дефектовочная ведомость, схемы коммуникаций, проект на выполнение работ, или иные документы).
    В случае замены стояков отопления подрядной организацией, привлеченной фондом капитального ремонта в рамках проведения капитального ремонта, подрядная организация предоставляет фонду капитального ремонта документы, предусмотренные заключенным контрактом (договором на выполнение подрядных работ).
    В случае замены части стояков по решению собственника помещения о текущем ремонте, подрядная организация, нанятая собственником, предоставляет документы в соответствии с разделом 2 «Бытовой подряд» главы 37 Гражданского Кодекса Российской Федерации и договором бытового подряда с собственником помещения.
    Необходимо отметить, что работы по переоборудованию систем канализации, водоснабжения, отопления в соответствии с п.15 Приказа Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» относятся к видам работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, и в соответствии со статьей 52 Градостроительного Кодекса РФ виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
    Таким образом, организация, выполняющая работы по переоборудованию систем канализации, водоснабжения, отопления, должна иметь действующее выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
    
• #3. 22 октября, 06:08
  Почему практически прекратилась покраска фасадов домов в Магадане, кроме зон реставрации? Я живу на Кольцевой, район в целом не крашен со времени постройки. Можно было бы решить данный вопрос за счет городских праздников, все равно их столько не нужно.
  Андрей, 40 лет
  • Семёнов Антон Викторович

    Генеральный директор
    Ремонты фасадов в настоящее время производятся в соответствии с краткосрочным планом в рамках выполнения региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
    Порядок включения в краткосрочный план видов работ, в основном, зависит от степени износа конструктивных элементов, а также, при условии волеизъявления собственника провести ремонтные работы опережающим образом, при наличии финансовых возможностей: привлечения дополнительных средств и высокого уровня сбора взносов на капитальный ремонт общего имущества собственников в многоквартирных домах.
    Пользуясь случаем, хочу обратить особое внимание на необходимость своевременной оплаты указанных средств (на сегодняшний день уровень сбора с физических лиц в целом по области составляет 51%, по г. Магадану 57,5%), поскольку, в случае отсутствия финансового обеспечения, проблематично выполнить запланированные работы.
• #2. 22 октября, 02:03
  Насколько законно проведение замены стояков отопления, труб канализации и пр. в период на ступившего отопительного сезона в ноябре 2015г.? Разрешено ли подключения к старым стоякам тепло-водоснабжение, если сосед внизу не дает согласие на замену?
  • Семёнов Антон Викторович

    Генеральный директор
    Замена инженерных сетей дома не регламентирована сезонностью, поэтому капитальный ремонт сетей водоснабжения и водоотведения может производится в любое время года с учетом соблюдения требований к качеству предоставляемых коммунальных услуг, прописанных в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". В рамках Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" «ремонт тепловых сетей, тепловых пунктов и систем теплопотребления следует производить одновременно в летнее время». В части капитального ремонта сетей отопления, конечно, желательно придерживаться этих требований, но в нашем регионе в связи с массовой отпускной компанией, приходящейся именно на летний сезон, производить капитальный ремонт отопительной системы дома проблематично.
    По второй части вашего вопроса поясню, в ситуации, если Ваш сосед отказывается от капитального ремонта сетей, проходящих через его квартиру, он несет полную ответственность за все возможные последствия.
• #1. 22 октября, 00:38
  Капремонт невозможен в принципе,ибо капитальный ремонт по определению-это "Мероприятие направленное на восстановление изношенных частей, с заменой базовой детали". Зачем обманывать,население ? Все остальное это текущий ремонт: полов,окон,дверей,крыш и сетей.
  • Семёнов Антон Викторович

    Генеральный директор
    Согласно ст. 166 ЖК РФ в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
    1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения;
    2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
    3) ремонт крыши;
    4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
    5) ремонт фасада;
    6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
    Для примера приведу ситуацию, где заканчивается текущий ремонт и начинается капитальный. Замена мягкого ковра плоской кровли – это текущий ремонт, замена утеплителя крыши, цементной стяжки и мягкой кровли – это капитальный ремонт. Замена аварийного участка стояка производится в рамках текущего ремонта сетей, а полная замена разводки сети водоснабжения дома – это капитальный ремонт.